Viena no praktiski nozīmīgākajām problēmām šādu projektu zemes ierīcības plānošanā ir zemes izmantošanas kodu sacensība lauksaimniecības vairumtirgiem paredzētajiem zemes gabaliem. Iemesls ir apstāklī, ka lauksaimniecības vairumtirgu infrastruktūra pēc būtības ir sarežģīta: tā apvieno tirdzniecības platformas, noliktavu{2} loģistikas telpas, transporta pakalpojumus un pakalpojumu objektus, kas praksē bieži vien noved pie dažādu zemes izmantošanas kodeksu "sacensībām".
Ar šo informāciju dalās tiesību zinātņu doktors, Ukrainas godātais jurists, VI, VII sasaukuma tautas deputāts, Ukrainas Augstākās Radas Agrārās politikas un zemes attiecību komitejas loceklis (2012-2014) Volodimirs Piļipenko.
Viens no konkurējošo zemes izmantošanas kodu piemēriem ir 01.12 (Infrastruktūras izvietošanai lauksaimniecības vairumtirgū) un 03.07 (Tirdzniecības ēku celtniecībai un uzturēšanai). Vairumtirdzniecības tirgū gandrīz vienmēr ietilpst tirdzniecības paviljoni/laukumi, administratīvās telpas, servisa ēkas, kas dažkārt var kļūdaini novest pie zemes lietošanas koda 03.07 vai 03.15 piešķiršanas konkrētā koda 01.12 vietā.
Runājot par agro{0}}pakalpojumiem (apkalpojot ražotājus, aprīkojumu, agroķīmiju, pakalpojumu darbības), dažkārt pastāv konkurence starp kodiem 01.11 (Pakalpojumu sniegšanai lauksaimniecībā) un 01.12 (Par infrastruktūras izvietošanu lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgiem).
Ieteicamais algoritms zemes lietošanas kodeksu sadursmes pārvarēšanai, kas atbilst tiesu prakses loģikai:
1. Noteikt zemes kategoriju pēc zemes gabala īpašumtiesību dokumentiem un Valsts zemes kadastra informācijas. Ja zemes kategorija ir lauksaimniecība, tad dzīvojamām un publiskajām zemēm piederoša zemes lietošanas koda piešķiršana bez pienācīgas zemes tiesiskā režīma maiņas nav iespējama. Ir gadījumi, kad lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgū tiek nodots jau izveidots zemesgabals, tajā skaitā sabiedriskajām vajadzībām atņemts no zemes lietotājiem. Ukrainas likuma "Par vairumtirdzniecības lauksaimniecības tirgiem" 10.pants paredz izpirkšanu/atsavināšanu sabiedrības vajadzībām, un procesuāli šādas darbības tiek veiktas saskaņā ar Ukrainas Zemes kodeksa noteikumiem (146., 149.pants u.c.) un nepieciešamības gadījumā (ja runa ir par privātīpašumu), ņemot vērā speciālo Ukrainas nekustamā īpašuma tiesību aktu, Objekts Cita zemes platība E. kas ir privātīpašumā, sabiedriskām vajadzībām vai sociālās nepieciešamības iemeslu dēļ."
Šajā gadījumā ir situācijas, kad tiek atsavināti lauksaimniecības zemes gabali, savukārt noteiktās kategorijas ietvaros mainās tikai zemes lietošanas veids. Līdz ar to ir nepieciešams izskatīt iepriekšējā zemes lietotāja īpašumtiesību dokumentus, lai noteiktu pareizo zemes kategoriju, kas tiks saglabāta pēc atsavināšanas un nodošanas lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgū.
Zemes likumdošana tieši saista lauksaimniecības vairumtirgu infrastruktūru ar lauksaimniecības zemju kategoriju. Tādējādi Ukrainas Zemes kodeksa 22.pants nosaka, ka lauksaimniecības zeme ir zeme, kas paredzēta lauksaimniecības produktu ražošanai, lauksaimniecības zinātniskajai izpētei un izglītojošai darbībai, kā arī attiecīgas ražošanas infrastruktūras izvietošanai, tostarp lauksaimniecības vairumtirgu infrastruktūrai.
Šī likumdošanas loģika ir detalizēti aprakstīta Zemes lietošanas veidu klasifikatorā, kur sadaļā "Lauksaimniecības zemes" ir paredzēts atsevišķs zemes lietošanas veids 01.12 – "Infrastruktūras izvietošanai lauksaimniecības vairumtirgiem." Līdz ar to no zemes tiesiskā režīma viedokļa vairumtirdzniecības tirgus (kā lauksaimniecības tirgus infrastruktūras objekta) izvietošana lauksaimniecības zemēs būtu noformējama, nosakot atbilstošu zemes lietošanas veidu (01.12) zemes ierīcības dokumentācijā un atspoguļojot to Valsts zemes kadastra informācijā.
2. No primārajiem dokumentiem (lēmuma/līguma/valsts akta/zemes ierīcības projekta) noteikt zemes gabala nodrošināšanas "galveno mērķi".
3. Pielietojiet specialitātes principu (lex specialis): ja klasifikatorā jūsu gadījumam ir konkrēts kods, izvēlieties to. Lauksaimniecības vairumtirgu infrastruktūrai klasifikators tieši ietver kodu 01.12.
4. Pārbaudīt atbilstību pilsētplānošanas dokumentācijai (funkcionālajai zonai/zonējuma plānam/kompleksajam plānam). Tas ir īpaši svarīgi, ja zemes gabals atrodas apdzīvotā vietā. Ja funkcionālā zona ir "agro-loģistika/ražošana/noliktava/tirgus infrastruktūra", kods 01.12 ir neapstrīdams.
5. Noteikt zemes gabala ietvaros esošās infrastruktūras juridisko raksturu. Noteikt, ka projekts/objekts patiešām ir lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgus, nevis mazumtirdzniecības centrs. Spēcīgākie marķieri: 1) saskaņā ar likumu piešķirtais lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgus statuss (pilnvarotās institūcijas rīkojums + sertifikāts), ja tas jau ir iegūts vai tiek iegūts vienlaikus; 2) darbības noteikumi/biznesa modelis (vairumtirdzniecības plūsma, lauksaimniecības produkcija, loģistika, zaudējumu samazināšana, "lauksaimniecības tirgus infrastruktūra" kā komplekss). Ja dominē lauksaimniecības vairumtirgus infrastruktūra (preču plūsma + loģistika + serviss ražotājam/pircējam), vēlams izmantot kodu 01.12. Ja dominē komerctirdzniecība (veikali/paviljoni bez noteiktas lauksaimniecības "tirgus" funkcijas), noteicošais ir kods 03.07 (vai kods 03.10 iepriekšējā Klasifikatora versijā).
Kodi 01.12 un 03.07 (iepriekš 03.10) nav "vienāda" zemes lietošanas mērķa varianti, bet gan dažādu tiesisko režīmu kodi, jo 01.12 ir tieši lauksaimniecības zemju masīvā, bet 03.10 raksturo publiskās/komerciālās infrastruktūras objektus.
Kāpēc zemēm lauksaimniecības vairumtirgiem jāpiešķir kods 01.12 un riski, klasificējot šādus zemes gabalus kā publiskās apbūves zemes.
Pirmkārt, Ukrainas zemes kodeksā ir tieša norāde: lauksaimniecības vairumtirgu infrastruktūra ir lauksaimniecības zemju sastāvdaļa. Ukrainas Zemes kodeksa 22. pants tieši ietver lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgu infrastruktūru mērķiem, kuriem tiek nodrošināta lauksaimniecības zeme. Tāpēc, ja objekts būtībā ir "lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgus", pareizais zemes izmantošanas pamats ir lauksaimniecības zeme, nevis publiskā apbūve.
Otrkārt, zemes ierīcības un zonējuma plānojumā (LZP) ir paredzēts īpašs, šaurs kods 01.12, kam ir prioritāte pār vispārējo "tirgus" kodu 03.07 (iepriekš 03.10).
Treškārt, lauksaimniecības zemju izmantošanas lauksaimniecības vajadzībām prioritāte. Ukrainas Zemes kodekss nosaka lauksaimniecībai piemēroto zemju prioritāti un ievēro piesardzību, piešķirot tās nevis "lauksaimniecības vajadzībām". Ja lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgus funkcionāli ietilpst lauksaimnieciskās ražošanas ķēdē (loģistika/uzglabāšana/pirmā pārstrāde u.tml.), tad šādu zemju pārvēršana valsts apbūvē, piešķirot tām kodu 03.07 (iepriekš 03.10), parādās kā nepamatota izņemšana no lauksaimniecības zemēm, kas ir pretrunā ar Ukrainas Zemes kodeksa 22., 23.pantu.
Ceturtkārt, piemērojot kodu 03.07 (iepriekš 03.10), ir stingri jāievēro pilsētplānošanas prasības. Tādējādi dzīvojamās un publiskās zemes tiek izmantotas saskaņā ar ģenerālplānu un citu pilsētplānošanas dokumentāciju. Attiecībā uz zemes gabaliem ārpus apdzīvotām vietām tas bieži nozīmē, ka bez atbilstoša plānošanas pamata un funkcionāla pamatojuma iestādes/regulējošās iestādes apšaubīs šādas "urbānistikas" izmantošanas leģitimitāti.
Svarīgs precizējums: Ukrainas Zemes kodeksa 38. panta pašreizējā redakcijā dzīvojamo un publisko zemju jēdziens formulēts funkcionāli, bez tiešas saiknes "tikai apdzīvotu vietu ietvaros". Taču, ja zemes gabala nodošana lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgum notikusi pirms 17.06.2020 (pirms grozījumiem Ukrainas Zemes kodeksa 38.pantā), tad šī zemesgabala klasificēšana kā publiska apbūve nav iespējama.
Nav normatīvo aktu aizliegumu zemesgabala ar zemes lietošanas veidu 01.12 "Infrastruktūras izvietošanai lauksaimniecības vairumtirgu izvietošanai" izvietošanai apdzīvotās vietās – ievērojot teritorijas funkcionālā mērķa (pilsētplānošanas dokumentācijas) prasības un pareizu zemes lietošanas veidu. Ukrainas likums "Par lauksaimniecības vairumtirgiem" nosaka, ka lauksaimniecības infrastruktūras atrašanās vietas nosaka pilnvarota centrālā iestāde "attiecīgajā teritorijā", pamatojoties uz ekonomisko lietderību (bez atrunas "tikai ārpus apdzīvotām vietām").
Tāpat nepastāv vispārējs likumdošanas aizliegums kodu 03.07 piešķirt tikai apdzīvotās vietās esošajiem zemes gabaliem. Kopš 2020. gada dzīvojamo un publisko zemju definīcija Ukrainas Zemes kodeksā nav saistīta tikai ar apdzīvotām vietām, bet gan aprakstīta, izmantojot funkcionālu izmantošanu (dzīvojamo ēku, sabiedrisko ēku un būvju izvietošana utt.).
Secinājumi
Īpaša tiesiskā režīma esamība lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgiem nenovērš galveno problēmu – zemes tiesiskā regulējuma sadrumstalotību, kas ģenerē zemes izmantošanas kodeksu "konkurenci" un rezultātā palielinās konfliktu un normatīvo aktu riski lauksaimniecības uzņēmumiem.
Vienlaikus, ievērojot iepriekš aprakstīto likumdošanas loģiku, lauksaimniecības zemju pastiprināto aizsardzību un valsts ieceri nodrošināt to izmantošanu primāri lauksaimniecības vajadzībām, lauksaimniecības vairumtirgi likumā noteiktajā kārtībā iegādājas zemes gabalus ar īpašu mērķi, proti, infrastruktūras izvietošanai lauksaimniecības vairumtirgu vajadzībām. Līdz ar to attiecīgajiem zemesgabaliem šajā gadījumā var piešķirt zemes lietošanas kodu 01.12 kā vienīgo iespējamo un faktiskajam lietošanas kodam atbilstošu.
Praktiskajā dimensijā, nosakot "pareizo" zemes izmantošanas kodu, būtu jāpaļaujas uz primārajiem zemesgabalu veidošanas dokumentiem, infrastruktūras faktisko dominējošo funkciju un pilsētplānošanas ierobežojumiem (funkcionālajām zonām), nevis uz formālām atsevišķu objektu (paviljonu, tirdzniecības telpu) pazīmēm, kas ir tikai lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgus kompleksās infrastruktūras elementi. Kvalitatīva dokumentu juridiskā pārbaude, noformējot tiesības uz zemi lauksaimniecības vairumtirdzniecības tirgum, nodrošina galvenos aspektus – infrastruktūras projektu īstenošanas prognozējamību, investīciju aizsardzību, juridisko strīdu un tiesībsargājošo institūciju saukšanas risku minimizēšanu.
